Abrechnung: Zu den Pflichten der von den Eigent├╝mern bestellten Verwaltung geh├Ârt insbesondere die Legung der j├Ąhrlichen Abrechnung, die auch an die Eigent├╝mer zu ├╝bermitteln ist. Die Abrechnung ist sp├Ątestens 6 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode zu legen. Da die Abrechnungsperiode bei den meisten H├Ąusern das Kalenderjahr ist, ist dies daher ├╝blicherweise der 30.6. des Folgejahres. Eine vom Kalenderjahr abweichende Abrechnungsperiode bedarf einer schriftlichen Vereinbarung aller Eigent├╝mer oder einer gerichtlichen Entscheidung. Betreffend der Legung der Abrechnung und ihrer ├ťberpr├╝fung besteht f├╝r einen Wohnungseigent├╝mer auch die M├Âglichkeit eines Au├čerstreitantrages an das Bezirksgericht. Ben├╝tzungsregelung: S├Ąmtliche Wohnungseigent├╝mer k├Ânnen schriftlich (die Schriftform ist seit 1.7.2002 vorgeschrieben) eine Vereinbarung ├╝ber die Ben├╝tzung allgemeiner Teile der Liegenschaft treffen. Zudem kann jeder Wohnungseigent├╝mer auch einen Antrag im Au├čerstreitverfahren ├╝ber die Regelung der Ben├╝tzung dieser allgemeinen Anteile stellen, wobei es f├╝r die Ab├Ąnderung einer bestehenden Ben├╝tzungs├Ąnderung allerdings eines wichtigen Grunds bedarf. Da ein Wechsel eines Eigent├╝mers die G├╝ltigkeit der Vereinbarung nicht ber├╝hrt, ist es beim Kauf einer Wohnung wichtig, sich diesbez├╝glich zu informieren.

Chaotische Zust├Ąnde sollten bei einer Eigent├╝merversammlung nicht herrschen, da dabei genau auf die richtige Protokollierung von Abstimmungen zu achten ist. Abgestimmt wird nach Anteilen und nicht nach K├Âpfen. Nur Wohnungseigent├╝mer und die von ihnen bevollm├Ąchtigen Personen d├╝rfen abstimmen, nicht z. B. deren Mieter oder nicht bevollm├Ąchtigte Ehegatten. Abgestimmt kann nur ├╝ber das werden, was auch Gegenstand der vorher bekannt gegebenen Tagesordnung war. F├╝r g├╝ltige Beschl├╝sse ist die Mehrheit aller Anteile der Eigent├╝mergemeinschaft und nicht blo├č der bei der Eigent├╝merversammlung anwesenden Eigent├╝mer notwendig.

Durchsetzung der Belegsvorlage: Jeder Wohnungseigent├╝mer hat das Recht zur Einsicht in die Belege und Herstellung von Belegskopien gegen Kostenersatz. Auch die Vorlage von Belegen kann durch einen Au├čerstreitantrag von jedem Wohnungseigent├╝mer durchgesetzt werden.

Eigent├╝mervertreter: Die Eigent├╝mer k├Ânnen aus ihrem Kreis f├╝r zwei Jahre einen Eigent├╝mervertreter w├Ąhlen. Dieser vertritt die Eigent├╝mergemeinschaft gegen├╝ber dem bestellten Verwalter bei widerstrebenden Interessen, also insbesondere, wenn es gerichtliche oder au├čergerichtliche Auseinandersetzungen zwischen der Eigent├╝mergemeinschaft und der Verwaltung gibt. Dieser sollte nicht mit den in der Praxis ebenfalls existierenden Hausvertrauensleuten verwechselt werden.

Frist zur Bek├Ąmpfung von Beschl├╝ssen: Diese Frist beginnt mit dem Anschlag des Beschlusses im Haus. Geht es um einen Beschluss der die ordentliche Verwaltung (vgl. unter O) betrifft, kann dieser Beschluss binnen eines Monats wegen formeller M├Ąngel, Gesetzeswidrigkeit und Fehlen der erforderlichen Mehrheit durch Antrag im Au├čerstreitverfahren angefochten werden. Bei Beschl├╝ssen betreffend der au├čerordentlichen Verwaltung betr├Ągt die Frist drei Monate, bei nicht ordnungsgem├Ą├čer Verst├Ąndigung des Eigent├╝mers sogar sechs Monate und sind diese Beschl├╝sse auch wegen ├╝berm├Ą├čiger Beeintr├Ąchtigung eines Eigent├╝mers und wegen Ver├Ąnderungen, deren Kosten nicht durch die R├╝cklage gedeckt sind, bek├Ąmpfbar.

Grobe Pflichtverletzung der Verwaltung: Wenn eine Verwaltung ihre Pflichten grob verletzt, was sich auch aus der Summe mehrerer Pflichtverletzungen ergeben kann, kann jeder Wohnungseigent├╝mer einen Antrag im Au├čerstreitverfahren auf Aufl├Âsung des Verwaltungsvertrages stellen. Neben eventuellen Schadenersatzanspr├╝chen kann bei solchen Verletzungen die Eigent├╝mergemeinschaft auch eine Herabsetzung des Verwaltungshonorars verlangen.

Hausordnung: Diese wird von der Mehrheit der Eigent├╝mer beschlossen. Eine von den Eigent├╝mern bestellte Hausverwaltung kann eine solche daher nicht verordnen oder ab├Ąndern. Gem├Ą├č ┬ž 30 Abs. 1, Z 7 WEG kann jeder Minderheitseigent├╝mer einen Antrag im Au├čerstreitverfahren stellen, mit dem Bestimmungen der Hausordnung aufgehoben oder ge├Ąndert werden, die seine schutzw├╝rdigen Interessen verletzen oder ihm bei billigem Ermessen unzumutbar sind.

Instandhaltungspflicht: Sch├Ąden an allgemeinen Teilen des Hauses und ernste Sch├Ąden in der Wohnung sind von der Eigent├╝mergemeinschaft zu beheben, wobei man abweichende Vereinbarungen im Eigent├╝mergemeinschaftsvertrag beachten sollte. Sich um die ordnungsgem├Ą├če Instandhaltung des Hauses zu k├╝mmern, geh├Ârt zu den Aufgaben der von den Eigent├╝mern bestellten Verwaltung. Behebt die Eigent├╝mergemeinschaft den Schaden nicht kann ein Antrag im Au├čerstreitverfahren zur Durchsetzung dieser Arbeiten gestellt werden.

Jalousien: Beschlie├čt die Mehrheit desolate Au├čenjalousien zu erneuern, so bindet ein solcher Beschluss auch die Minderheit, da diese zum allgemeinen Teil des Hauses geh├Âren.

K├╝ndigung der Hausverwaltung: Ist eine Verwaltung auf unbestimmte Zeit bestellt, kann die Mehrheit der Eigent├╝mer den mit dieser geschlossenen Verwaltungsvertrag unter Einhaltung einer dreimonatigen K├╝ndigungsfrist zum Ende der Abrechnungsperiode, also ├╝blicherweise zum 31.12. k├╝ndigen. Wurde hingegen ein Verwalter auf bestimmte, mehr als dreij├Ąhrige Dauer bestellt, kann die Mehrheit der Eigent├╝mer nach drei Jahren unter Einhaltung der dreimonatigen K├╝ndigungsfrist zum Ablauf der Abrechnungsperiode aufk├╝ndigen. F├╝r die Eigent├╝mer ist dabei wichtig, bei der Beschlussfassung keine Formalfehler zu begehen.

Lift: Dieser ist eine Gemeinschaftsanlage. Es kann aber Eigent├╝mer geben, die diesen objektiv nicht nutzen k├Ânnen. Dies kann ├╝ber einen Au├čerstreitantrag zu einem abweichenden Aufteilungsschl├╝ssel betreffend dessen Kosten f├╝hren.

Mietverh├Ąltnisse, die bereits vor der Wohnungseigentumsbegr├╝ndung bestanden haben, unterscheiden sich in manchen rechtlichen Punkten von Mietverh├Ąltnissen, die bereits der einzelne Wohnungseigent├╝mer abgeschlossen hat. Gem├Ą├č ┬ž 4 WEG kann ein solcher Altmieter n├Ąmlich hinsichtlich Anspr├╝che betreffend der allgemeinen Teile der Liegenschaft (z. B. wegen seiner sanierungsbed├╝rftigen Fenster) gegen die Eigent├╝mergemeinschaft und nicht nur gegen seinen Wohnungseigent├╝mer vorgehen. F├╝r Geldanspr├╝che dieses Mieters aus seinem Mietverh├Ąltnis (also z. B eine Mietzins├╝berschreitung), die noch aus der Zeit vor der Wohnungseigentumsbegr├╝ndung stammen und nicht vom Wohnungseigent├╝mer hereingebracht werden k├Ânnen, gibt es eine Ausfallshaftung der Eigent├╝mergemeinschaft.

Nutzwert: Aufwendungen im Wohnungseigentum werden nicht nach der Nutzfl├Ąche, sondern nach dem Nutzwert verteilt. Abweichende Verteilungsschl├╝ssel s├Ąmtlicher Wohnungseigent├╝mer sind aber m├Âglich. Die Nutzwerte werden durch ein Gutachten eines Sachverst├Ąndigen ermittelt. Ausgangspunkt bei der Nutzwertbestimmung ist zwar die Nutzfl├Ąche, allerdings wird der Nutzwert dann noch durch Zu- und Abschl├Ąge errechnet. So erh├Âhen z. B. auch Terrassen, Keller- oder Dachbodenabteile von Wohnungen, Balkone oder Hausg├Ąrten den Nutzwert und f├╝hren zu einem h├Âheren Anteil an den Aufwendungen, w├Ąhrend bei einer reinen Nutzfl├Ąchenverteilung mangels Nutzfl├Ąche diese den Anteil an den Aufwendungen nicht erh├Âhen w├╝rden.

Ordentliche Verwaltung: Zur ordentlichen Verwaltung geh├Âren die ordnungsgem├Ą├če Erhaltung, die Bildung einer angemessenen R├╝cklage, die Aufnahme eines Darlehens zur Durchf├╝hrung durch die R├╝cklage nicht gedeckter Erhaltungsarbeiten, die angemessene Versicherung, die Bestellung und Aufl├Âsung des Verwaltungsvertrages, die Bestellung und Abberufung des Eigent├╝mervertreters, die Erlassung und ├änderung der Hausordnung, die Vermietung der allgemeinen Teile, die einer abgesonderten Ben├╝tzung zug├Ąnglich sind und die K├╝ndigung dieser Vertr├Ąge. Diese ist von der au├čerordentlichen Verwaltung zu unterscheiden, zu der etwa n├╝tzliche Verbesserungen, die ├╝ber die Erhaltung hinausgehen geh├Âren. Die Unterscheidung ist z. B. bei der Beschlussbek├Ąmpfung wichtig.

Partner der Eigent├╝mergemeinschaft: Die Eigent├╝merpartnerschaft in ┬ž 13 WEG ist die einzige Ausnahme davon, dass es nur einen Wohnungseigent├╝mer geben kann. Zwei nat├╝rliche Personen k├Ânnen je zur H├Ąlfte Eigent├╝mer einer Wohnung sein. Vor der Einf├╝hrung dieser Eigent├╝merpartnerschaft konnten nur Ehegatten gemeinsam Wohnungseigent├╝mer sein. Nunmehr kommt es nicht mehr darauf an, ob zwischen den beiden eine rechtliche oder tats├Ąchliche Beziehung besteht, wenngleich Ehen und Lebensgemeinschaften h├Ąufige Anwendungsf├Ąlle sind.

Qu├Ąlender L├Ąrm: Gegen St├Ârung seines Eigentumsrechtes durch unzul├Ąssigen L├Ąrm, der durch eine anderen Eigent├╝mer verursacht wird, kann man nat├╝rlich gerichtlich vorgehen. Allerdings ist ein gewonnenes Verfahren noch keine Garantie, dass es nicht zu neuen St├Ârungen kommt. Gerade in Hausordnungen k├Ânnen Einschr├Ąnkungen zur Vermeidung von L├Ąrmst├Ârungen, z. B. betreffend der Nachtruhe oder der Ben├╝tzung von Gemeinschaftsanlagen (z. B. der Waschmaschinen in einer Waschk├╝che) enthalten sein.

R├╝cklage: Die Wohnungseigent├╝mer sind verpflichtet eine R├╝cklage zu bilden, also Geld anzusparen. Aus dieser werden die zuk├╝nftigen Aufwendungen bezahlt, insbesondere daher die Kosten der Instandhaltungsarbeiten. Welcher Betrag daf├╝r j├Ąhrlich aufzubringen ist, hat bis zu einem Mehrheitsbeschluss ├╝ber die H├Âhe der R├╝cklage der Verwalter festzusetzen. Wird entgegen dem Gesetz keine R├╝cklage eingehoben, kann ein Wohnungseigent├╝mer dies ├╝ber Antrag erzwingen, ebenso kann ├╝ber Antrag der Mehrheitsbeschluss betreffend der Angemessenheit der R├╝cklage ├╝berpr├╝ft werden.

Satellitenantenne: Das Anbringen einer Satellitenantenne an allgemeinen Teilen (auch daher am Fenster) ist unabh├Ąngig von der Art der Montage genehmigungspflichtig.

Terrassen und offene Balkone haben keine Nutzfl├Ąche, sie f├╝hren aber zu einem h├Âheren Nutzwert, wie unter N ausgef├╝hrt.

Unzul├Ąssige Vereinbarungen: Um Wohnungseigentumswerber zu sch├╝tzen sind gem├Ą├č ┬ž 38 WEG Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, dem Wohnungseigentumswerber oder Wohnungseigent├╝mer zustehende Nutzungs- oder Verf├╝gungsrechte zu beschr├Ąnken rechtsunwirksam.

Vorschau: Zu den Pflichten der Verwaltung geh├Ârt auch die j├Ąhrliche Legung einer Vorschau ├╝ber die in absehbarer Zeit notwendigen, ├╝ber die laufende Instandhaltung hinausgehenden Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten und daf├╝r erforderlichen R├╝cklagebetr├Ąge sowie die vorhersehbare H├Âhe der Betriebskosten.

Willensbildung der Eigent├╝mergemeinschaft: Diese erfolgt ├╝ber Beschl├╝sse. Diese Beschl├╝sse k├Ânnen auf einer Eigent├╝merversammlung aber z. B. auch durch Umlaufbeschl├╝sse (man stimmt per Post ab oder jemand geht mit einer Liste herum) gefasst werden.

X-ter Versuch: Ihr X-ter Versuch, Ihre Angelegenheit mit der Hausverwaltung zu kl├Ąren hat nicht zum Erfolg gefolgt bzw. Ihr Schreiben wurde wieder nicht beantwortet? Dann sollten Sie ├╝berlegen, uns aufzusuchen.

Y Yen: Sie denken an Fremdw├Ąhrungskredite? Wie steht es eigentlich mit der Aufnahme von Krediten durch die Wohnungseigent├╝mergemeinschaft? Wie unter O ausgef├╝hrt, geh├Ârt die Aufnahme eines Darlehens zur Deckung der durch die R├╝cklage nicht gedeckten Erhaltungskosten zur ordnungsgem├Ą├čen Verwaltung und entscheidet daher dar├╝ber die Mehrheit. Es muss sich dabei aber um Erhaltungskosten handeln, die nicht allj├Ąhrlich anfallen.

Zustellung von Beschl├╝ssen: Schl├╝sse sind sowohl im Haus anzuschlagen als auch den Eigent├╝mern zu ├╝bersenden. Dem Eigent├╝mer ist dabei auch die Frist zur Bek├Ąmpfung mitzuteilen.

Aus: WohnABC, Mieterschutzverband, Infos: www.mieterschutzverband.at