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Mietzins von A bis Z

  • Montag, 26. März 2007 @ 10:31
Wohnen Anfechtung: Die vertragliche Mietzinsvereinbarung kann unter bestimmten Voraussetzungen bei Gericht oder bei der Mietzinsschlichtungsstelle überprüft und angefochten werden. Häufig wird mittels Gutachten überprüft, ob die Miete angemessen oder ob der vereinbarte Mietzins überhöht ist. Nach dem Mietrechtsgesetz unterscheidet man zwischen Richtwertmietzins und angemessenen Mietzins. Beim Richtwertmietzins geht der Gutachter von einem feststehende Ausgangswert (=Richtwert) aus, der durch Zu- und Abschläge variiert. Angemessener Mietzins - siehe Stichwort Denkmalschutz.

Befristungsabschlag: Der höchstzulässige Hauptmietzins vermindert sich im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes im Fall eines befristeten Mietvertrags um 25 Prozent.

C-Kategorie: Unter Kategorie C fällt eine Wohnung, die in brauchbaren Zustand ist und über einen Wasserentnahmestelle und ein Klosett im Inneren verfügt.

Denkmalschutz: Steht ein Haus unter Denkmalschutz darf ein meist höherer „angemessener Mietzins“ eingehoben werden, wenn der Vermieter überdies erhebliche Eigenmittel in die Gebäudeerhaltung aufgewendet hat. Der angemessene Mietzins wird aufgrund der Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Mietgegenstandes bestimmt. Der Mietzins ist anhand der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Zur Ermittlung wird die Vergleichswertmethode herangezogen. Hierbei wird der zu überprüfende Mietzins mit Mietzinsvereinbarungen über gleichartige Bestandverhältnisse verglichen.

Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag: Bei Genossenschaftswohnungen wird der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVE) als Teil der Miete eingehoben. Der EVB dient zur Finanzierung der jeweils erkennbaren und in absehbarer Zeit notwendig werdenden Erhaltungsarbeiten sowie von nützlichen Verbesserungsarbeiten. Abhängig vom Alter des Hauses sind der Genossenschaft Höchstsätze vorgegeben. Diese müssen nicht ausgeschöpft werden.

Frei vereinbarter Mietzins: Bei ohne Förderungsmittel errichteten Neubauten und bei Ein- und Zweifamilienhäusern kann der Mietzins „frei“ vereinbart werden. Der Hauptmietzins unterliegt keinen im Mietrechtsgesetz verankerten Beschränkungen.

Geschäftsraummiete: Auch bei Geschäftsräumen darf ein angemessener Mietzins vereinbart werden. Ein Unternehmer der eine Geschäftsräumlichkeit mietet, darf sich auf eine Überschreitung des höchstzulässigen Mietzinses nur berufen, wenn er die Überschreitung unverzüglich, spätestens jedoch bei Übergabe des Mietgegenstandes gerügt hat.

Hauptmiete liegt vor, wenn ein Mietvertrag mit dem Eigentümer einer Liegenschaft oder mit dem Fruchtnießer geschlossen wird. Als Hauptmieter ist der Mieter besser gestellt, als ein Untermieter.

Immobilienmakler verlangen für Ihre Tätigkeit eine Provision. Die Höhe der Provision richtet sich nach dem Mietzins.

Judikatur: Die Rechtsprechung zum Mietzins ist sehr umfangreich. Wenn Fragen oder Probleme auftreten, sollte daher die Hilfe unserer Juristen in Anspruch genommen werden.

Kategorien: Im Mietrechtsgesetz gibt es vier Kategorien von Wohnungen. Kategorie A, B, C und D. Die Kategorieeinstufung richtete sich nach der Ausstattung des Mietgegenstandes.

Lagezuschlag: Bei der Richtwertmiete ist ein Zuschlag zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist, als die durchschnittliche Lage. Die für den Lagezuschlag maßgeblichen Umstände müssen dem Mieter schriftlich spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags ausdrücklich bekannt gegeben werden.

Mietzinsminderungsrecht: Treten in einem Mietobjekt Mängel auf, die den bedungenen Gebrauch gravierend beeinträchtigen, reduziert sich der Mietzins gemäß § 1096 ABGB.

Nichtzahlung des Mietzinses: Die Nichtbezahlung des Mietzinses kann eine Mietzins- und Räumungsklage zur Folge haben. Es empfiehlt sich daher, die Möglichkeit der Mietzinsminderung im Vorfeld von den Juristen des Mieterschutzverbandes überprüfen zu lassen.

Ordnungsgemäßer Erhaltungszustand: Weist das Gebäude einen schlechten Erhaltungszustand auf, rechtfertigt dies einen Abschlag vom Richtwertmietzins.

Pauschalmietzins: Bei einem vereinbarten Pauschalmietzins erfolgt keine Aufsplittung in die einzelnen Mietzinsbestandteile. Der Vermieter muss somit auch keine Jahresabrechnung für die Betriebskosten erstellen. Auch die Höhe des Pauschalmietzinses kann auf seine Zulässigkeit überprüft werden. Das Gericht muss dazu die Umsatzsteuer und die Betriebskosten aus dem Pauschalmietzins herausrechnen.

Quittung: Wird die Miete bar an den Vermieter bezahlt, ist es aus Beweisgründen immer notwendig eine Quittung zu verlangen.

Richtwertmietzins: Der Richtwertmietzins ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Vom Bundesminister für Justiz wird ein Richtwert je Bundesland festgelegt. Die Berechnung erfolgt auf Grundlage der Herstellungskosten für eine geförderte Neubauwohnung. Es werden dabei die gesamten Baukosten als auch die Grundkosten berücksichtigt.

Standardanhebung: Hat ein Vermieter den Mietgegenstand durch erhebliche Umbauarbeiten im Standard angehoben, dann kann ein angemessener Mietzins vereinbart werden. Die Baumaßnahmen müssen vor 1. Oktober 1993 begonnen haben. Eine Standardanhebung liegt vor, wenn z. B. eine „Wohnung, die der Ausstattungskategorie B entspricht, durch Umbauten in die Ausstattungskategorie A angehoben wird.

Tod des Mieters: Dem Hauptmieter nahe stehende Personen wie der Ehegatte, Lebensgefährte (auch gleichgeschlechtliche), Verwandte in gerader Linie, Adoptivkinder und Geschwister, die ein dringendes Wohnbedürfnis haben, und mit dem bisherigen Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben, können in den bestehenden Mietvertrag eintreten. Der Mietzins bleibt für den Ehegatten, den Lebensgefährten oder für minderjährige Kinder unverändert.

Untermietverbot: Untervermietung ist nur zulässig, wenn eine Wohnung nicht zur Gänze untervermietet wird und der vereinbarte Mietzins nicht unverhältnismäßig hoch ist – im Vergleich zum Mietzins, den der Untervermieter bezahlt.

Vergebührung: Schriftliche Mietverträge sind dem Finanzamt zur Vergebührung anzuzeigen. Grundsätzlich ist die Gebühr vom Vermieter zu errechnen und abzuführen. Die Vertragsgebühr beträgt bei Wohnungsmietverträgen ein Prozent des dreifachen Jahresgesamtmietzinses. In der Praxis wird die Kostentragung der Vergebührung im Mietvertrag meist auf den Mieter überwälzt. Nichtvergebührte Mietverträge machen den Mietvertrag nicht ungültig.

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG): Entscheidend für die Anwendbarkeit des WGG ist, dass das Haus von einer gemeinnützigen Bauvereinigung gebaut wurde und in dessen Eigentum steht oder stand. Das WGG enthält eigene Mietzinsvorschriften. Prinzipiell gilt, dass nur ein „kostendeckendes Entgelt“ eingehoben werden darf. Das bedeutet, dass die Miete nicht höher, aber auch nicht niedriger sein darf, als es zur Deckung der Errichtungskosten, der Bewirtschaftungskosten und zur Bildung einer Rücklage erforderlich ist.

X-beliebige Provisionen dürfen Wohnungsmakler für die Vermittlung von Objekten nicht einheben. Bei einer Befristung bis zwei Jahren darf eine Bruttomiete (Nettomiete + Nettobetriebskosten + 20 Prozent Ust) als Maklergebühr eingehoben werden. Beträgt die Befristung mindestens zwei Jahre und maximal drei Jahre können höchstens zwei Bruttomieten eingehoben werden. Wird der Mietvertrag auf mehr als drei Jahre befristet, beträgt die höchstzulässige Provision drei Bruttomonatsmieten.

Your Questions (Ihre Fragen): Auch wenn Sie meinen, dass das Alphabet nun fast zu Ende ist, aus unserer Erfahrung sind die Fragen zum Mietrecht unbegrenzt. Sollten daher Probleme oder Fragen auftreten, empfehlen wir die Hilfe unserer Juristen in Anspruch zu nehmen.

Zuschlag zum Richtwert: Der für die mietrechtliche Normwohnung zulässige Hauptmietzins ergibt sich ausgehend vom Richtwert unter Berücksichtigung von Zuschlägen und Abstrichen. Zuschläge wirken sich werterhöhend aus, die Höhe ist gesetzlich nicht verankert und muss von einem Sachverständigen festgelegt werden. Zuschläge können berechnet werden für die Lage der Wohnung im Gebäude (Stockwerk, Straßen- oder hofseitig...) die Ausstattung der Wohnung mit Gemeinschaftsanlagen (Waschküche, Fahrradabstellraum, Aufzug, Garage...) und etwa die Lage des Hauses (Umgebung).

Aus: WohnABC, Mieterschutzverband, Infos: www.mieterschutzverband.at


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