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Argumente Bundeswohnungen

  • Samstag, 1. Januar 2005 @ 18:27
Wohnen Ein Beschluß des Nationalrates vom 23. November 2000 im Rahmen der Budgetbegleitgesetze hat weitreichende Folgen für Wohnungspolitik. Mit einer überfallsartigen Regierungsvorlage von Finanzminister Grasser (FPÖ) wurden sogar die Wohnbausprecher der schwarzblauen Koalition zugunsten des zum Dogma erklärten Nulldefizit für eine Euro-konforme Budgetsanierung überfahren.

Beschlossen wurde die Streichung der Gemeinnützigkeit für jene Wohnungsgesellschaften die zu 100 Prozent im Besitz der öffentlichen Hand (Bund, Länder, Gemeinden) sind um den Abzug von Kapital aus diesen Gesellschaften zu ermöglichen und sie privatisieren zu können.

In einem „Opting-in“ können die Genossenschaften bis 31. März 2001 entscheiden ob sie bei der Gemeinnützigkeit bleiben, ansonsten agieren sie ab 1. April 2001 als gewerbliche Bauträger. Da seitens des Finanzministers der Verkauf der Bundeswohnungsgesellschaften fix ist, gilt dieses "Opting-in" de facto nur für die Ländergesellschaften.

Der Beschluß beinhaltet ein Angebot an die MieterInnen zum Kauf ihrer Wohnungen innerhalb einer Frist von 6 Monaten, anschließend kommen kommerzielle Investoren zum Zug.

Der politische Hintergrund dieses Beschlusses ist eine zunehmend neoliberalen Grundsätzen untergeordneter Wohnungspolitik:

Abbau des Mieterschutzes

Umwandlung von geförderten Wohnungen in Eigentum

Ausdünnung der Wohnbauförderung

Privatisierung und Verkauf gemeinnütziger Wohnungen

Neben der fiskalpolitischen Seite (Budgetsanierung) ist beim Beschluß vor allem der gesellschaftspolitische Aspekt (Beseitigung der Gemeinnützigkeit) wesentlich.

Die gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften sind ein Teil der Gemeinwirtschaft, zu welcher die Rest der Verstaatlichten, Unternehmen von Bund, Ländern und Gemeinden, Genossenschaften, Kammern usw. gehören. Das Wesen der Gemeinnützigkeit besteht in der Kapitalbindung für einen bestimmten Unternehmenszweck statt einer Gewinnausschüttung, d.h. Erlöse bleiben als billiges Eigenkapital im Unternehmen. Ein Verkauf ist nur zum niedrigen Buchwert (Eigenkapital) statt dem weit höheren Verkehrswert möglich.

Die im Dachverband gbv zusammengeschlossenen Gemeinnützigen sind eine von drei wesentlichen Formen des Wohnbaus:

Öffentlicher Wohnbau (hauptsächlich kommunaler, nur mehr in Restbeständen vorhanden, hpts. Wien

Geförderter Wohnbau (Gemeinnützige), organisiert als AG, GmbH oder Genossenschaft (Mieter bzw. Wohnungswerber sind Mitglied)

Privater Wohnbau (gewerbliche Bauträger, Immobilienfirmen, private Hausherren)

Die Bedeutung der Gemeinnützigkeit im Wohnbau:

Die Gemeinnützigkeit ist sozial ausgleichend und in Hinblick auf Folgekosten bei privatem Wohnungsbestand etc. auch wirtschaftlich vernünftig.

Sie bietet einen politischen Schutz vor Profitinteressen, eben deshalb soll sie im Zuge der neoliberalen EU-konformen Politik der Euro-Sanierung beseitigt werden.

Laut gbv-Chef Wurm ist die Gemeinnützige ein zentrales wohnungspolitisches Instrumentarium.

Der Linzer Uniprofessor Schneider errechnete, daß Wohnen in privaten statt gemeinnützigen Wohnungen um 11 Mrd. S teurer kommt und bei einer Abschaffung der Gemeinnützigkeit dem BIP bis zu 15 Mrd. S als Kaufkraft verloren gehen.

Negative Erfahrung aus Deutschland, wo die Gemeinnützigkeit beseitigt wurde und eine Verlagerung auf den kommunalen Wohnbau - soweit es diesen noch gibt – bzw. auf den privaten Wohnungssektor bestätigen dies.

Betroffen vom Parlamentsbeschluß sind:

Bundeswohnungsgesellschaften

Gesellschaft Standort Eigentümer Wohnungen
WAG Linz Bund 21.870
BUWOG Wien Bund 19.500
ESG Linz Bund 3.100
ESG Villach Bund 11.800
WG der ÖBB Wien Bund, Stadt Mürzzuschlag, Stadt Bruck an der Mur 4.400
Summe 60.670

Landeswohnungsgesellschaften

Gesellschaft Standort Eigentümer Wohnungen
Neue Heimat Kärnten Land 7.500
VOGEWOSI Vorarlberg Land 12.500
Heimstätte Kärnten Land 3.460
GWSB Salzburg Land, Stadt Salzburg 12.500
Neue Heimat Tirol Land, Stadt Innsbruck 10.300
Summe 46.260

Die Beibehaltung der Gemeinnützigkeit haben bereits die VOGEWOSI (Vorarlberg), GWSB (Salzburg) und Neue Heimat (Tirol) erklärt. Auch LH Haider (FPÖ) erklärte die Beibehaltung der Gemeinnützigkeit für die zwei Kärntner Wohnbaugesellschaften und stellt sich damit in einen auffallenden Gegensatz zum FPÖ-Finanzminister..

Nicht betroffen sind derzeit alle anderen gemeinnützigen Gesellschaften mit 180.000 Wohnungen mit gemischtem Eigentumsverhältnis, wie etwa die oö LAWOG 15.500 Wohnungen, 96.87 Prozent Land, Rest Bank). Bei der GWG Linz (75 Prozent Eigentum der Stadt) will die Stadt den Rest von den Banken kaufen, angeblich um die Gemeinnützigkeit abzusichern, genauso ist jedoch bei 100 Prozent Stadteigentum eine Privatisierung zum Abbau von 4.6 Mrd. S Schulden der Stadt möglich.

Finanzminister Grasser erwartet sich aus einem Verkauf der fünf Bundeswohnungsgesellschaften einen Erlös von 30 Mrd.. S, was einem Durchschnittspreis von 500.000 S pro Wohnung entspricht. Von Experten wurde diese Summe auf 10-12 Mrd. S. zurechtgestutzt. Nur 10-20 Prozent der Mieter haben ein Kaufinteresse geäußert, der Anteil jener die tatsächlich kaufen ist noch wesentlich geringer. Laut Uniprofessor Schneider sind nur ca. 9.000 Wohnungen verkäuflich und dafür bei einem von Schneider angenommenen Preis zwischen 3.700 und 7.000 S/m2 maximal 2.95 Mrd. S zu erlösen. Das bestätigt bisherige Erfahrungen mit dem Verkauf von Mietwohnungen wie etwa in Graz. Es gibt wenig Interesse an älteren und sanierungsbedürftigen Wohnungen, bei neueren Wohnungen sind offene Förderungsdarlehen ein Hindernis.

Laut Haider (SPÖ-LHStv. OÖ) besteht wegen offener Darlehen für 8.800 WAG-Wohnungen und 400 Wohnungen der ESG-Linz ein Veräußerungsverbot, bei den Eisenbahnerwohnungen in Linz besteht zudem ein Baurecht der ÖBB mit langen Laufzeiten (Froschberg bis 2018, Prechtlerstraße bis 2050), sodaß die ÖBB erst den Grund an die Gesellschaften verkaufen müßte bevor diese bzw. deren Wohnungen ihrerseits verkauft werden können.

Hauptinteressenten an einem Kauf sind kapitalkräftige Immobilienkonzerne und Banken. Als Interessenten haben sich bereits das japanische Bankhaus Nomura (für die WAG), die Immofinanz und die Raiffeisen Landesbank OÖ (sie war schon bei der GIWOG-Übernahme dabei) angemeldet.

Die Immobilienbranche kritisiert die Vorgangsweise der Regierung und sieht den österreichischen Markt nicht vorbereitet, mangels heimischem Kapital befürchtet die Branche einen Vormarsch ausländischer Immobilienkonzerne. Die gewerblichen Bauträger in OÖ haben für ein Nebeneinander und eine Arbeitsteilung plädiert, wonach die Gemeinnützigen für die Schaffung und Erhaltung von Mietwohnungen, die gewerblichen Bauträger für Eigentumswohnungen zuständig sein sollen.

Ein Hindernis bei einem Einzelverkauf von Wohnungen an Mieter und dem Rest an Immobilienkonzerne sind negative Erfahrungen mit Mischhäusern. Solche sind schwer zu verwalten, Immobilienkonzerne wollen daher am liebsten ganze Einheiten kaufen, beim Verkauf einzelner Wohnungen sind daher Konflikte vorgezeichnet. Bei der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG), welche die ehemaligen Bundesgebäudeverwaltung übernommen hat, müssen mindestens 40 Prozent der Mieter die Wohnung kaufen damit überhaupt ein Einzelverkauf stattfindet, womit in der Praxis kommerzielle Investoren zum Zug kommen.

Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse:

Bestehende Mietverhältnisse bleiben ohne gesetzliche Änderung aufrecht, jedoch ist mit der Ausschöpfung bestimmter Spielräume zu rechnen.

Ebenso bleibt das Eintrittsrecht bleibt aufrecht, dieses ist im Gesetz jedoch sehr eng gezogen und verlangt einen gemeinsamen Haushalt über mindestens zwei Jahre. Nur Ehepartner und minderjährige Kinder bis zur Volljährigkeit können ohne Änderung des Mietzinses die Wohnung übernehmen, sonst gilt der ortsüblicher Mietzins.

Für Mieter betroffener Wohnungen ist laut AK-Wien durch verschiedene Faktoren eine Erhöhung der Wohnkosten um 500-600 S pro Wohnung möglich.

Möglich ist laut "Wirtschaftsblatt" der Verlust von Förderungen, wenn diese an die Gemeinnützigkeit gebunden (Stmk, Sbg., Kärnten, Wien).

Ebenfalls ist eine Kürzung der Wohnbeihilfe möglich, wenn diese an die Gemeinnützigkeit gebunden ist und bei deren Abschaffung eine Reduzierung auf die Obergrenze der allgemeine Wohnbeihilfe erfolgt.

Bei Einhebung der vollen Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) ist eine Erhöhung um bis zu 5 S/m2 möglich, diese werden derzeit nicht voll ausgeschöpft. Die EVB sind Bestandteil der Wohnanlage.

Weiters ist eine Erhöhung der Verwaltungskosten und Garagenmieten möglich.

Die Aufhebung der Kapitalbindung entzieht billige Kredite für Sanierungen, anstelle derzeit nur mit 3.5 Prozent verzinster Darlehen erhöht teures Fremdkapital laut gbv die Mieten um 5-10 S/m2 bzw. wird die Finanzierung um 30 Prozent teurer.

Die Kostensprünge bei Förderungen werden voll weitergegeben statt wie bisher abgefedert, das bedeutet laut gbv eine Erhöhung um 10 S/m2.

Die für WGG-Wohnungen verpflichtende Prüfung durch das Land fällt weg, es gibt weniger Kontrolle im Interesse der Mieter.

Offen ist die Anerkennung der Absetzbarkeit der Kosten für Wohnraumschaffung (Darlehensrückzahlungen) im Jahresausgleich.

Auswirkungen auf neue Mietverhältnisse:

Bei Neuvermietung werden Wohnungen bis zu 2.000 S teurer, wie dies schon derzeit teilweise der Fall ist.

Wohnungssuchende haben mit Maklergebühren von 20-30.000 S für Mietwohnungen bzw. 60-100.000 S für Eigentumswohnungen zu rechnen.

Die Vergaberichtlinien werden geändert, soziale Kriterien entfallen.

Das Einweisungsrecht von Gemeinden oder Betrieben fällt weg

Statt unbefristete Mietverträge bei Neuvermietungen wird es zunehmend befristete Verträge entsprechend dem allgemeinen Trend geben.

Auswirkungen bei Wohnungskauf:

Laut Parlamentsbeschluß sind die Wohnungen den Mietern (Ehepartner sind gleichgestellt, Kinder jedoch ausgeschlossen) zum Kauf anzubieten, demnach besteht ein Rechtsanspruch auf Mietkauf. Es kann jedoch niemand zum Kauf gezwungen werden.

Der Erwerb der Wohnung setzt ein bestimmtes Eigenkapital voraus, ein Kauf mit Darlehensfinanzierung bedeutet eine langfristige Verschuldung.

Miteigentum an einer Wohnanlage bedeutet auch Mitfinanzierung, die Kosten für die jeweilige Wohnanlage (Dach, Fassade, Feuchtigkeitsschäden, Setzungen, Gemeinschaftsanlagen, Grünanlagen, Hausbesorger etc.) betreffen jeden einzelnen Eigentümer, zur Finanzierung ist in die Reparaturrücklage einzuzahlen.

Die Mitsprache bei Mischhäusern richtet sich nach Anteilen, demnach sind einzelne Eigentümer gegenüber einer Immobiliengesellschaft als Haupteigentümer immer im Nachteil. Eine Anfechtung durch Minderheitseigentümer bei Gericht ist jedoch möglich.

Es gilt Folgekosten (Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag etc.) zu bedenken.

Offen ist die Anrechnung der Eigenleistung für Sanierung der Wohnung, eines eingebrachten Eigenmittelanteils bzw. Baukostenzuschusses beim Kauf. Nach gängiger Rechtsmeinung wird der Verkaufspreis nach objektiven Kriterien unabhängig der von einzelnen Mietern getätigten Investitionen ermittelt. Möglich ist ein Abschlag vom Kaufpreis bei einer siebenjährigen Bindung an die Wohnung. Illusorisch ist jedoch aus zeitlichen Gründen das angekündigte Verfahren bei der Schlichtungsstellen.

Falls MieterInnen ein Gutachten zur Schätzung der Wohnung in Auftrag geben ist mit Kosten von 30-40.000 S zu rechnen.

Weiters fallen Kosten für Parifizierung der Anlage, 3.5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1 Prozent für Grundbucheintrag, 1.2 Prozent bei evt. Pfandrechte bei Darlehen zum Kauf, Kaufvertrag und Wohnungseigentumsvertrag an.

Bei Wiederverkauf innerhalb 10 Jahren ist die Spekulationsfrist zu beachten, die Differenz zwischen Kaufpreis und Erlös wird voll besteuert.

Beim Kauf werden offene Wohnbauförderungsdarlehen nicht automatisch übernommen, dem Käufer kann die sofortige Rückzahlung drohen, wie das gemäß der Wohnbauförderung in Wien bei Umwandlung von Miet- und Eigentumswohnungen der Fall ist. Bei Wohnungen die nach dem Fördergesetz 1954 bzw. 1968 errichtet wurden sind das zwischen 2.000 und 5.000 S pro Quadratmeter.

Ein Verkauf an Mieter ist auch bei Beibehaltung der Gemeinnützigkeit möglich, dies wurde bereits von der rotschwarzen Regierung akkordiert. In der Praxis gibt es auch zahlreiche gemeinnützige Wohnungsgesellschaften die teilweise oder sogar ausschließlich geförderte Eigentumswohnungen errichten.

Weiterreichende Auswirkungen für die Wohnungspolitik:

Es ist mit Klagen der anderen gemeinnützigen Genossenschaften wegen Gleichbehandlung zu rechnen, da diesen mit hoher Wahrscheinlichkeit Rechnung getragen würde, droht die Infragestellung des WGG insgesamt und damit die generelle Beseitigung der Gemeinnützigkeit. Angeblich ist eine derartige Klage der Magna-Liegenschaftsverwaltung im Zusammenhang mit einem Restbestand von Werkswohnungen der Steyr-Werke bereits unterwegs.

Es ist mit Druck der neuen Eigentümer auf eine Änderung des Mietrechts um möglichst hohe Renditen zu erzielen, zu rechnen. Damit steht eine Anhebung der Mieten auf das Niveau privater Wohnungen ins Haus. Derzeit ist das Limit bei WGG-Wohnungen 35 S/m2 Miete, private verlangen laut gbv bis zu 40 S/m2 mehr.

Höhere Wohnkosten haben negative Auswirkungen auf die Volkswirtschaft durch sinkende Kaufkraft. Die Folgekosten durch höhere Förderungen (Wohnbeihilfen etc.) betragen laut Wurm für die Länder 1 Mrd. S.

Der Verkauf der Bundeswohnungen verschärft das Wohnungsproblem vor allem für die Städte und Ballungszentren.

Am Regierungsplan zur Abschaffung der Gemeinnützigkeit gibt es massive Kritik:

Die KPÖ hat in Oberösterreich schon im April 2000 einen Vorstoß von Prof. Schneider (wegen seiner Gefälligkeitsstudien als „Handwerksbursche des Kapitals“ bekannt) zur Privatisierung der Gemeinnützigen kritisiert und im Juni 2000 Kritik am Vorstoß von ÖVP-Wohnbausprecher Tancits geübt. Im September wurden die Pläne von BM Grasser konkretisiert, seither bekämpfen KPÖ und GLB entschieden den Verkauf der Bundeswohnungen und die Abschaffung der Gemeinnützigkeit, wie auch in einer Erklärung der Parteikonferenz vom September 2000 bekräftigt wurde. Die KPÖ informierte frühzeitig betroffene Mieter über das Thema, brachten mit Anfragen und Anträge das Thema in Gemeinderäte in der Steiermark, machte es Thema im Landtagswahlkampf Steiermark, wo auch zahlreiche Mieterinformationsveranstaltungen stattfanden.

Die SPÖ führte in Linz ab Dezember 2000 zahlreiche Mieterversammlungen in betroffenen Wohngebieten in Linz (Bindermichl, Spallerhof, Oed, Froschberg, Franckviertel) durch. Die SPÖ-Bindermichl übermittelte 1.550 Unterschriften gegen den Verkauf an den Finanzminister.

Die Grünen haben in einer Anfrage der NRAbg. Moser an BM Grasser im Oktober das Thema aufgegriffen. Auf Initiative der Grünen plädierte der Linzer Gemeinderat im Dezember in einer Resolution für die Erhaltung der Gemeinnützigkeit.

gbv-Chef Wurm warnte vor einem „Dominoeffekt“ für andere Genossenschaften, die gbv haben ein umfangreiches Informationsblatt über die Auswirkungen herausgegeben.

Caritas-Chef Landau sieht das „Grundrecht auf menschenwürdiges Wohnen gefährdet“ und betrachtet die Gemeinnützigkeit als Solidarausgleich.

Die AK-Wien zeigte die konkreten Auswirkungen auf. Die AK-Oberösterreich bietet Infomaterial dazu an.

Die GPA informierte zum Thema aus Sicht der Beschäftigten der Wohnungsgesellschaften in der „Kompetenz“. Die Gewerkschaft der Eisenbahner hatte im September in der Ortsgruppe Linz sowie in der Zentralleitung einen GLB-Vorstoß noch mit dem Argument, es sei noch nichts genaues bekannt abgelehnt. Im März 2001 beschloß sie Zentralleitung eine Prüfung der Rechtmäßigkeit des Parlamentsbeschlusses.

Der Mieterschutzverband bietet ein Merkblatt zum Thema „Kauf oder Miete“ an. In OÖ hat der MSV in Briefen an LH Pühringer, Wohnbaureferent LHStv. Haider und Bgm. Dobusch (Linz) die Beibehaltung der Gemeinnützigkeit gefordert.

Die Mietervereinigung informierte die Mieter und startete eine Postkartenaktion.

Entscheidend dafür, ob der Parlamentsbeschluß umgesetzt und die Bundeswohnungen wirklich privatisiert werden ist politischer Druck auf die Regierung. Dazu können Mieterversammlungen, Unterschriften, Ansprechen von Abgeordneten usw. beitragen.

Die KPÖ verteidigt öffentliches, gemeinwirtschaftliches und daher auch gemeinnütziges Eigentum, sie lehnt daher die Abschaffung der Gemeinnützigkeit und Privatisierung grundsätzlich ab.

Nach dem Grundsatz „Einmal gefördert, immer gebunden“ muß der geförderte bzw. gemeinnützige Mietwohnungsbestand als soziales Instrument nach dem Solidarprinzip erhalten bleiben.

Aus diesem Grund fordert die KPÖ die Rücknahme des Parlamentsbeschlusses und hat Anfang März 2001 dazu eine Petition an den Nationalrat aufgelegt.

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