Allgemeines: Einmalzahlungen anlĂ€sslich des Mietvertragsabschlusses werden auch „Ablösen“ genannt. Ob diese zulĂ€ssig oder verboten sind, kann meist erst nach eingehender ÜberprĂŒfung des jeweiligen Einzelfalles geklĂ€rt werden. Die umfassendste Regelung findet sich im § 27 des Mietrechtsgesetzes (MRG) und bezieht sich auf den Vollanwendungsbereich des MRG (Altbauten und geförderte Neubauten). Nachstehend wollen wir Ihnen einen kurzen Überblick darĂŒber geben. Beendigung des MietverhĂ€ltnisses: Von den Ablösezahlungen, die anlĂ€sslich des Beginns eines MietverhĂ€ltnisses zu leisten sind, ist der so genannte „Investersatz“ zu unterscheiden. Der Vermieter muss nĂ€mlich unter bestimmten Voraussetzungen dem Mieter, der aus seiner Wohnung auszieht, die Kosten der vom Mieter wĂ€hrend seiner Mietzeit getĂ€tigten Investitionen ersetzen (NĂ€heres siehe unter „I“ und „V“). Die zentrale Bestimmung dazu ist der § 10 MRG (nur gĂŒltig im Vollanwendungsbereich des MRG).

Charakteristisch alle Ablösen ist, dass man praktisch immer vor der Alternative steht, die geforderte Ablöse - egal ob diese zur GĂ€nze unzulĂ€ssig oder „nur“ ĂŒberhöht ist - ohne darĂŒber zu verhandeln zu bezahlen oder die Wohnung nicht zu bekommen.

Der Dritte: Zur RĂŒckforderung einer verbotenen Ablöse ist immer nur der Mieter berechtigt, auch wenn ihm die Mittel fĂŒr die Bezahlung der Ablöse von einem Dritten zur VerfĂŒgung gestellt wurden (etwa Eltern, Ehegatte etc.).

Erstellung des Mietvertrages – Kosten: Oft werden von der Hausverwaltung fĂŒr die Errichtung des Mietvertrages „GebĂŒhren“ verrechnet. Diese Kosten kann der Mieter zurĂŒck verlangen, da der Arbeitsaufwand der Hausverwaltung fĂŒr die Erstellung eines Mietvertrages durch das Verwaltungshonorar, das ĂŒber die Betriebskosten verrechnet wird, abgegolten ist.

Fristen: Die Frist, innerhalb der ein Antrag auf RĂŒckforderung einer unzulĂ€ssigen Ablöse bei der Schlichtungsstelle (wo eine solche nicht vorhanden ist beim Bezirksgericht) eingebracht werden muss, betrĂ€gt 10 Jahre ab Zahlung.

Genossenschaftswohnungen: Die Bestimmungen des MRG ĂŒber unzulĂ€ssige Ablösen gelten in den meisten FĂ€llen auch hier. Jemand, der aus einer Genossenschaftswohnung auszieht und von seinem Nachfolger eine ĂŒberhöhte Ablöse fĂŒr die zurĂŒckgelassnen Möbel verlangt (was leider hĂ€ufig vorkommt) muss damit rechnen, dass der solcherart Übervorteilte die Schlichtungsstelle einschaltet.

Hauptmietzins - Vorauszahlung: GrundsĂ€tzlich darf der zulĂ€ssige Hauptmietzins bei Einrechnung der Mietzinsvorauszahlung nicht ĂŒberschritten werden. In vielen FĂ€llen liegt aber auf Grund der strengen Formerfordernisse gar keine gĂŒltig vereinbarte Mietzinsvorauszahlung vor, sondern eine unzulĂ€ssige Ablöse. Sollten Sie daher eine Mietzinsvorauszahlung geleistet haben, ist ein Besuch unserer Sprechstunde jedenfalls anzuraten.

Investablösen: Eigene Investitionen darf sich der Vermieter vom Mieter nicht mittels Einmalzahlung ablösen lassen. Solche Kosten dĂŒrfen nur in der Höhe des Mietzinses ihren Niederschlag finden. Dies gilt sowohl fĂŒr rein optische Verbesserungen („Komfortinvestition“) als auch fĂŒr die Kosten einer Standardanhebung. Hat der frĂŒhere Mieter Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung gemacht (siehe unter „V“), hat er bei Beendigung des MietverhĂ€ltnisses unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf Ersatz dieser Investitionen durch den Vermieter. Der Vermieter hat nun die Möglichkeit, diese Kosten vom neuen Mieter zu verlangen. Er muss jedoch bei der Mietzinsbildung so vorgehen, als seien diese Investitionen nicht vorhanden.

Judikatur: Die Gerichte wurden und werden mit einer Vielzahl von mehr oder weniger einfallsreichen Versuchen konfrontiert, das bestehende Ablöseverbot zu umgehen. Dementsprechend umfangreich ist auch die Judikatur zu diesem Thema. Das seit 1.1.2005 bestehende erhöhte Kostenrisiko im Außerstreitverfahren erschwert leider die BekĂ€mpfung solcher „versteckter Ablösen“.

Kaution: Kautionen sind keine unzulĂ€ssigen Ablösezahlungen. Sie dienen nur als Sicherstellung fĂŒr den Vermieter und mĂŒssen bei ordnungsgemĂ€ĂŸer RĂŒckgabe der Wohnung an den Mieter zurĂŒck bezahlt werden. KautionsbetrĂ€ge, die schwindelerregende Höhen erreichen, gelten aber sehr wohl als unzulĂ€ssige Ablösen, da hier das wirtschaftliche Äquivalent zwischen Mieter und Vermieter empfindlich gestört ist. Der Oberste Gerichtshof hat in einem diesbezĂŒglichen Verfahren, in dem der betroffene Mieter vom Mieterschutzverband vertreten war, eine Grundsatzentscheidung gefĂ€llt, wonach eine Kautionszahlung, die sechs Monatsmieten ĂŒbersteigt, bis auf wenige Ausnahmen als unzulĂ€ssige Ablöse gilt. In einem solchen Fall muss der Vermieter den ĂŒbersteigenden Betrag sofort an den Mieter zurĂŒckzahlen und nicht erst bei Auszug.

LeistungsempfĂ€nger: Egal, ob Sie an den Vermieter, den Vormieter oder einen Dritten bezahlen, die Bestimmungen, wann eine Ablöse zulĂ€ssig und wann sie verboten ist, gelten fĂŒr alle drei Personengruppen.

Makler: Der Makler kann unter UmstĂ€nden auf RĂŒckzahlung unzulĂ€ssiger Ablösezahlungen geklagt werden, auch wenn er das Geld gar nicht selbst behalten hat. Die Geltendmachung dieses Schadenersatzanspruches ist vor allem dann zu ĂŒberlegen, wenn der AblöseempfĂ€nger nicht mehr auffindbar oder gar verstorben ist.

Nachmieter – gleichwertige Gegenleistung: Nach dem MRG sind Ablösezahlungen, denen keine gleichwertige Gegenleistung gegenĂŒber steht, verboten. Hat der Vormieter ein Weitergaberecht oder gestattet ihm der Vermieter, einen Nachmieter zu prĂ€sentieren, darf er von seinem Nachfolger fĂŒr die diesem ĂŒberlassenen Möbel und Investitionen nur einen Betrag verlangen, der exakt dem Wert dieser Dinge entspricht. Sollte der Nachmieter der Meinung sein, er habe zuviel bezahlt, wird der Wert im Streitfall von einem SachverstĂ€ndigen geschĂ€tzt.

Ohne Beweis: Wenn Sie keine ZahlungsbestĂ€tigung erhalten haben und der Ablösenehmer abstreitet, von Ihnen Geld bekommen zu haben, mĂŒssen Sie natĂŒrlich beweisen können, an wen Sie wie viel bezahlt haben. Ohne Beweise wird die RĂŒckforderung einer unzulĂ€ssigen Ablöse nicht erfolgreich sein. Als Beweismittel ist alles brauchbar, was den Geldfluss nachvollziehbar macht, also Kreditunterlagen, BankauszĂŒge, Zeugen, Inserate, Anbote etc.

Provision: Auch Provisionen, die offenbar ĂŒbermĂ€ĂŸig sind, können als unzulĂ€ssige Ablösezahlungen zurĂŒck gefordert werden. Derzeit darf fĂŒr die Vermittlung eines unbefristeten Mietvertrages ĂŒber eine Wohnung von einem konzessionierten Makler ein Betrag in Höhe von drei Bruttomieten zzgl. 20 Prozent Umsatzsteuer verlangt werden.

Quittung: Quittungen sind das beste Beweismittel zum Nachweis einer Ablösezahlung. Verweigert der Ablösenehmer die Ausstellung einer Quittung, so liegt bereits der Verdacht nahe, dass die Zahlung gesetzlich nicht gedeckt ist.

RĂŒckforderungsverzicht: Auf den Anspruch, eine ungesetzliche Ablöse zurĂŒckzufordern, kann im Vorhinein nicht rechtswirksam verzichtet werden. WĂ€re das möglich, wĂ€re der Schutzzweck der normierten Ablöseverbote nicht gesichert.

SachverstÀndige: Da das Gericht bei Möbel- und Investablösen, die an den Vormieter bezahlt wurden, feststellen muss, was die Dinge tatsÀchlich wert waren, wird dem Verfahren ein SachverstÀndiger beigezogen. Auf Grundlage des von ihm erstellten SchÀtzgutachtens fÀllt das Gericht sodann seine Entscheidung. Da das Honorar in den meisten FÀllen nicht gerade niedrig ist und von den Verfahrensparteien zu bezahlen ist, empfiehlt es sich (vor allem bei geringeren BetrÀgen), vor Einholung eines Gutachtens eine einvernehmliche Lösung mit dem Gegner zu versuchen.

Teilnichtigkeit: Hat ein Mieter eine i unzulĂ€ssige Ablösevereinbarung getroffen, so ist nur diese ungĂŒltig und nicht der ganze Mietvertrag. Dem Mieter wĂ€re nĂ€mlich keinesfalls damit gedient, wenn er statt des mit der unzulĂ€ssigen Ablöse verbundenen Mietvertrages gar keinen mehr hĂ€tte.

Untervermietrecht: FĂŒr die EinrĂ€umung des Rechtes, die Wohnung unterzuvermieten und leerstehen zu lassen, darf der Vermieter eine Ablösezahlung bis zur Höhe von 10 Jahreshauptmietzinsen verlangen. Aber nur dann, wenn der Vertragsabschluß fĂŒr den Mieter ohne diese Rechte sinnlos wĂ€re. Wurden dem Mieter diese Rechte aufgedrĂ€ngt, kann er sein Geld zurĂŒck fordern, wobei jedoch auch diese Sonderrechte wieder wegfallen.

Verbesserungen - § 10 MRG: Hat der Hauptmieter einer Wohnung (gilt nicht fĂŒr GeschĂ€ftslokale u.a.!) in den letzten 20 Jahren vor Beendigung des MietverhĂ€ltnisses Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung gemacht oder solche dem Vormieter oder dem Vermieter abgelöst (der Verweis auf § 10 Abs. 6 MRG bewirkt aber eine eingeschrĂ€nkte Anwendbarkeit), die ĂŒber seine Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind, hat er bei Beendigung des MietverhĂ€ltnisses Anspruch auf Ersatz dieser Kosten, vermindert um eine jĂ€hrliche Abschreibung. Zu diesen wesentlichen Verbesserungen gehören vor allem die Errichtung und die erforderliche Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (insbesondere Gasetagenheizungen) oder sanitĂ€ren Anlagen (Bad, WC) in normaler, dem jeweiligen Stand der Technik entsprechender Ausstattung, sowie geförderte Investitionen. Seit 1.10.2006 gelten diese Bestimmungen auch fĂŒr den Austausch kaputt gewordener Heizthermen und Warmwasserboiler. Um tatsĂ€chlich vom Vermieter Ersatz zu bekommen, mĂŒssen jedoch zahlreiche Formalerfordernisse erfĂŒllt werden. In den meisten FĂ€llen mĂŒssen Sie auch eine Rechnung vorweisen können. Sie sollten sich daher, bevor Sie den Vermieter davon informieren, dass Sie ausziehen wollen, von uns unbedingt eingehend beraten lassen.

Weitergaberecht: FĂŒr die EinrĂ€umung eines Weitergaberechtes im Mietvertrag darf der Vermieter keine Ablöse verlangen. Fordert der Mieter jedoch die unzulĂ€ssigerweise bezahlte Ablöse zurĂŒck, fĂ€llt auch das Weitergaberecht weg.

XY „Aktenzeichen XY ungelöst“: Damit es nicht soweit kommt, sollten Sie sich jedenfalls Name und Adresse p desjenigen geben lassen, fĂŒr den die Ablöse zu zahlen ist.

Zinsen: Im Außerstreitverfahren nach dem MRG können Sie die von Ihnen bezahlte unzulĂ€ssige Ablöse samt 4 Prozent Zinsen p.a. zurĂŒckverlangen. Ein darĂŒber hinausgehender Ersatz von Zinsen (etwa weil Sie einen Kredit zu einem höheren Zinssatz aufnehmen mussten) könnte allenfalls in einem Schadenersatzprozess eingeklagt werden.

Aus: WohnABC, Mieterschutzverband, Infos: www.mieterschutzverband.at