Allgemeines: Einmalzahlungen anlässlich des Mietvertragsabschlusses werden auch „Ablösen“ genannt. Ob diese zulässig oder verboten sind, kann meist erst nach eingehender Überprüfung des jeweiligen Einzelfalles geklärt werden. Die umfassendste Regelung findet sich im § 27 des Mietrechtsgesetzes (MRG) und bezieht sich auf den Vollanwendungsbereich des MRG (Altbauten und geförderte Neubauten). Nachstehend wollen wir Ihnen einen kurzen Überblick darüber geben.

Beendigung des Mietverhältnisses: Von den Ablösezahlungen, die anlässlich des Beginns eines Mietverhältnisses zu leisten sind, ist der so genannte „Investersatz“ zu unterscheiden. Der Vermieter muss nämlich unter bestimmten Voraussetzungen dem Mieter, der aus seiner Wohnung auszieht, die Kosten der vom Mieter während seiner Mietzeit getätigten Investitionen ersetzen (Näheres siehe unter „I“ und „V“). Die zentrale Bestimmung dazu ist der § 10 MRG (nur gültig im Vollanwendungsbereich des MRG).

Charakteristisch alle Ablösen ist, dass man praktisch immer vor der Alternative steht, die geforderte Ablöse - egal ob diese zur Gänze unzulässig oder „nur“ überhöht ist - ohne darüber zu verhandeln zu bezahlen oder die Wohnung nicht zu bekommen.

Der Dritte: Zur Rückforderung einer verbotenen Ablöse ist immer nur der Mieter berechtigt, auch wenn ihm die Mittel für die Bezahlung der Ablöse von einem Dritten zur Verfügung gestellt wurden (etwa Eltern, Ehegatte etc.).

Erstellung des Mietvertrages – Kosten: Oft werden von der Hausverwaltung für die Errichtung des Mietvertrages „Gebühren“ verrechnet. Diese Kosten kann der Mieter zurück verlangen, da der Arbeitsaufwand der Hausverwaltung für die Erstellung eines Mietvertrages durch das Verwaltungshonorar, das über die Betriebskosten verrechnet wird, abgegolten ist.

Fristen: Die Frist, innerhalb der ein Antrag auf Rückforderung einer unzulässigen Ablöse bei der Schlichtungsstelle (wo eine solche nicht vorhanden ist beim Bezirksgericht) eingebracht werden muss, beträgt 10 Jahre ab Zahlung.

Genossenschaftswohnungen: Die Bestimmungen des MRG über unzulässige Ablösen gelten in den meisten Fällen auch hier. Jemand, der aus einer Genossenschaftswohnung auszieht und von seinem Nachfolger eine überhöhte Ablöse für die zurückgelassnen Möbel verlangt (was leider häufig vorkommt) muss damit rechnen, dass der solcherart Übervorteilte die Schlichtungsstelle einschaltet.

Hauptmietzins - Vorauszahlung: Grundsätzlich darf der zulässige Hauptmietzins bei Einrechnung der Mietzinsvorauszahlung nicht überschritten werden. In vielen Fällen liegt aber auf Grund der strengen Formerfordernisse gar keine gültig vereinbarte Mietzinsvorauszahlung vor, sondern eine unzulässige Ablöse. Sollten Sie daher eine Mietzinsvorauszahlung geleistet haben, ist ein Besuch unserer Sprechstunde jedenfalls anzuraten.

Investablösen: Eigene Investitionen darf sich der Vermieter vom Mieter nicht mittels Einmalzahlung ablösen lassen. Solche Kosten dürfen nur in der Höhe des Mietzinses ihren Niederschlag finden. Dies gilt sowohl für rein optische Verbesserungen („Komfortinvestition“) als auch für die Kosten einer Standardanhebung. Hat der frühere Mieter Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung gemacht (siehe unter „V“), hat er bei Beendigung des Mietverhältnisses unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf Ersatz dieser Investitionen durch den Vermieter. Der Vermieter hat nun die Möglichkeit, diese Kosten vom neuen Mieter zu verlangen. Er muss jedoch bei der Mietzinsbildung so vorgehen, als seien diese Investitionen nicht vorhanden.

Judikatur: Die Gerichte wurden und werden mit einer Vielzahl von mehr oder weniger einfallsreichen Versuchen konfrontiert, das bestehende Ablöseverbot zu umgehen. Dementsprechend umfangreich ist auch die Judikatur zu diesem Thema. Das seit 1.1.2005 bestehende erhöhte Kostenrisiko im Außerstreitverfahren erschwert leider die Bekämpfung solcher „versteckter Ablösen“.

Kaution: Kautionen sind keine unzulässigen Ablösezahlungen. Sie dienen nur als Sicherstellung für den Vermieter und müssen bei ordnungsgemäßer Rückgabe der Wohnung an den Mieter zurück bezahlt werden. Kautionsbeträge, die schwindelerregende Höhen erreichen, gelten aber sehr wohl als unzulässige Ablösen, da hier das wirtschaftliche Äquivalent zwischen Mieter und Vermieter empfindlich gestört ist. Der Oberste Gerichtshof hat in einem diesbezüglichen Verfahren, in dem der betroffene Mieter vom Mieterschutzverband vertreten war, eine Grundsatzentscheidung gefällt, wonach eine Kautionszahlung, die sechs Monatsmieten übersteigt, bis auf wenige Ausnahmen als unzulässige Ablöse gilt. In einem solchen Fall muss der Vermieter den übersteigenden Betrag sofort an den Mieter zurückzahlen und nicht erst bei Auszug.

Leistungsempfänger: Egal, ob Sie an den Vermieter, den Vormieter oder einen Dritten bezahlen, die Bestimmungen, wann eine Ablöse zulässig und wann sie verboten ist, gelten für alle drei Personengruppen.

Makler: Der Makler kann unter Umständen auf Rückzahlung unzulässiger Ablösezahlungen geklagt werden, auch wenn er das Geld gar nicht selbst behalten hat. Die Geltendmachung dieses Schadenersatzanspruches ist vor allem dann zu überlegen, wenn der Ablöseempfänger nicht mehr auffindbar oder gar verstorben ist.

Nachmieter – gleichwertige Gegenleistung: Nach dem MRG sind Ablösezahlungen, denen keine gleichwertige Gegenleistung gegenüber steht, verboten. Hat der Vormieter ein Weitergaberecht oder gestattet ihm der Vermieter, einen Nachmieter zu präsentieren, darf er von seinem Nachfolger für die diesem überlassenen Möbel und Investitionen nur einen Betrag verlangen, der exakt dem Wert dieser Dinge entspricht. Sollte der Nachmieter der Meinung sein, er habe zuviel bezahlt, wird der Wert im Streitfall von einem Sachverständigen geschätzt.

Ohne Beweis: Wenn Sie keine Zahlungsbestätigung erhalten haben und der Ablösenehmer abstreitet, von Ihnen Geld bekommen zu haben, müssen Sie natürlich beweisen können, an wen Sie wie viel bezahlt haben. Ohne Beweise wird die Rückforderung einer unzulässigen Ablöse nicht erfolgreich sein. Als Beweismittel ist alles brauchbar, was den Geldfluss nachvollziehbar macht, also Kreditunterlagen, Bankauszüge, Zeugen, Inserate, Anbote etc.

Provision: Auch Provisionen, die offenbar übermäßig sind, können als unzulässige Ablösezahlungen zurück gefordert werden. Derzeit darf für die Vermittlung eines unbefristeten Mietvertrages über eine Wohnung von einem konzessionierten Makler ein Betrag in Höhe von drei Bruttomieten zzgl. 20 Prozent Umsatzsteuer verlangt werden.

Quittung: Quittungen sind das beste Beweismittel zum Nachweis einer Ablösezahlung. Verweigert der Ablösenehmer die Ausstellung einer Quittung, so liegt bereits der Verdacht nahe, dass die Zahlung gesetzlich nicht gedeckt ist.

Rückforderungsverzicht: Auf den Anspruch, eine ungesetzliche Ablöse zurückzufordern, kann im Vorhinein nicht rechtswirksam verzichtet werden. Wäre das möglich, wäre der Schutzzweck der normierten Ablöseverbote nicht gesichert.

Sachverständige: Da das Gericht bei Möbel- und Investablösen, die an den Vormieter bezahlt wurden, feststellen muss, was die Dinge tatsächlich wert waren, wird dem Verfahren ein Sachverständiger beigezogen. Auf Grundlage des von ihm erstellten Schätzgutachtens fällt das Gericht sodann seine Entscheidung. Da das Honorar in den meisten Fällen nicht gerade niedrig ist und von den Verfahrensparteien zu bezahlen ist, empfiehlt es sich (vor allem bei geringeren Beträgen), vor Einholung eines Gutachtens eine einvernehmliche Lösung mit dem Gegner zu versuchen.

Teilnichtigkeit: Hat ein Mieter eine i unzulässige Ablösevereinbarung getroffen, so ist nur diese ungültig und nicht der ganze Mietvertrag. Dem Mieter wäre nämlich keinesfalls damit gedient, wenn er statt des mit der unzulässigen Ablöse verbundenen Mietvertrages gar keinen mehr hätte.

Untervermietrecht: Für die Einräumung des Rechtes, die Wohnung unterzuvermieten und leerstehen zu lassen, darf der Vermieter eine Ablösezahlung bis zur Höhe von 10 Jahreshauptmietzinsen verlangen. Aber nur dann, wenn der Vertragsabschluß für den Mieter ohne diese Rechte sinnlos wäre. Wurden dem Mieter diese Rechte aufgedrängt, kann er sein Geld zurück fordern, wobei jedoch auch diese Sonderrechte wieder wegfallen.

Verbesserungen - § 10 MRG: Hat der Hauptmieter einer Wohnung (gilt nicht für Geschäftslokale u.a.!) in den letzten 20 Jahren vor Beendigung des Mietverhältnisses Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung gemacht oder solche dem Vormieter oder dem Vermieter abgelöst (der Verweis auf § 10 Abs. 6 MRG bewirkt aber eine eingeschränkte Anwendbarkeit), die über seine Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind, hat er bei Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Ersatz dieser Kosten, vermindert um eine jährliche Abschreibung. Zu diesen wesentlichen Verbesserungen gehören vor allem die Errichtung und die erforderliche Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (insbesondere Gasetagenheizungen) oder sanitären Anlagen (Bad, WC) in normaler, dem jeweiligen Stand der Technik entsprechender Ausstattung, sowie geförderte Investitionen. Seit 1.10.2006 gelten diese Bestimmungen auch für den Austausch kaputt gewordener Heizthermen und Warmwasserboiler. Um tatsächlich vom Vermieter Ersatz zu bekommen, müssen jedoch zahlreiche Formalerfordernisse erfüllt werden. In den meisten Fällen müssen Sie auch eine Rechnung vorweisen können. Sie sollten sich daher, bevor Sie den Vermieter davon informieren, dass Sie ausziehen wollen, von uns unbedingt eingehend beraten lassen.

Weitergaberecht: Für die Einräumung eines Weitergaberechtes im Mietvertrag darf der Vermieter keine Ablöse verlangen. Fordert der Mieter jedoch die unzulässigerweise bezahlte Ablöse zurück, fällt auch das Weitergaberecht weg.

XY „Aktenzeichen XY ungelöst“: Damit es nicht soweit kommt, sollten Sie sich jedenfalls Name und Adresse p desjenigen geben lassen, für den die Ablöse zu zahlen ist.

Zinsen: Im Außerstreitverfahren nach dem MRG können Sie die von Ihnen bezahlte unzulässige Ablöse samt 4 Prozent Zinsen p.a. zurückverlangen. Ein darüber hinausgehender Ersatz von Zinsen (etwa weil Sie einen Kredit zu einem höheren Zinssatz aufnehmen mussten) könnte allenfalls in einem Schadenersatzprozess eingeklagt werden.

Aus: WohnABC, Mieterschutzverband, Infos: www.mieterschutzverband.at